Η πώληση αδιάθετων ακινήτων από λυθείσα ατομική επιχείρηση επιφέρει στο φυσικό πρόσωπο κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα

Print Friendly, PDF & Email

Η πώληση αδιάθετων ακινήτων από λυθείσα ατομική επιχείρηση επιφέρει στο φυσικό πρόσωπο κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το με αριθμό πρωτ. ΔΕΑΦ Α 1136043 ΕΞ 2018/17.9.2018 έγγραφο της ΑΑΔΕ με θέμα «Φορολογική μεταχείριση εισοδήματος από πώληση αδιάθετων ακινήτων ατομικής επιχείρησης ανέγερσης και πώλησης οικοδομών μετά τη διακοπή των εργασιών της, καθώς και από την πώληση ακινήτων που είχαν ανεγερθεί με σκοπό την ιδιοχρησιμοποίηση ή ιδιοκατοίκηση».

Ως κύριο αντικείμενο του εγγράφου είναι η προσέγγιση της έννοιας της επιχειρηματικής συναλλαγής, σύμφωνα με το άρθρο 21 του Ν.4172/2013 περί Κ.Φ.Ε. Σύμφωνα με το έγγραφο «Για τους σκοπούς του άρθρου 21 ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους».

Το έγγραφο επικεντρώνεται αμέσως μετά στις οικοδομικές επιχειρήσεις, διασαφηνίζοντας πως σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 23 του άρθρου 72 του Ν.4172/2013 ορίζεται ότι οι διατάξεις του νόμου αυτού για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων εφαρμόζονται για ακίνητα για τα οποία η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από την 1.1.2006 και μετά, ενώ για πωληθέντα ακίνητα με ημερομηνία έκδοσης της άδειας μέχρι 31.12.2005 εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 34 του Ν.2238/1994 (σχετ. η ΠΟΛ.1042/2016 εγκύκλιος).

Το ιδιαίτερο ενδιαφέρον του εγγράφου αφορά τις ατομικές οικοδομικές επιχειρήσεις, αναφέροντας ότι όταν ατομική επιχείρηση ανέγερσης και πώλησης οικοδομών διακόπτει τις εργασίες της, τα εμπορεύσιμα αγαθά της, δηλαδή τα διαμερίσματα που δεν έχουν πωληθεί, παραμένουν στην κυριότητα του φυσικού προσώπου-εργολάβου και δεν θεωρείται ότι αποκτάται ακαθάριστο έσοδο για τον φορέα της. Το όποιο κέρδος (αξία πώλησης μείον κόστος κατασκευής) θα προκύψει μελλοντικά από την πώληση των πιο πάνω διαμερισμάτων και φορολογείται στο όνομα του φυσικού προσώπου ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν.4172/2013 και όχι με βάση τις διατάξεις του άρθρου 34 του Ν.2238/1994 (τεκμαρτός προσδιορισμός εισοδήματος) ανεξάρτητα από τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

Τέλος, σύμφωνα με το επίμαχο έγγραφο το ίδιο συμβαίνει και σε περιπτώσεις αυτοπαράδοσης ακινήτων, στην περίπτωση κατά την οποία ένας κατασκευαστής πολυκατοικιών, που ασκεί ατομική επιχείρηση με αντικείμενο εργασιών την πώληση ανεγειρόμενων διαμερισμάτων, αποφασίσει να κρατήσει ένα από τα διαμερίσματα που ανέγειρε προς πώληση προς ιδίαν χρήση. Το κέρδος που τυχόν θα προκύψει από την πώληση μελλοντικά του πιο πάνω διαμερίσματος αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του Ν.4172/2013, για τον προσδιορισμό του οποίου έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 22 και 23 του Ν.4172/2013, καθώς και τα όσα έχουν ειδικότερα διευκρινισθεί με την ΠΟΛ.1113/2015 εγκύκλιο.

Από το συγκεκριμένο έγγραφο θεωρούμε ότι προκύπτουν τρία σημαντικά συμπεράσματα.

1. Η ανάληψη αδιάθετων ακινήτων από λυθείσα ατομική οικοδομική επιχείρηση από τον φορές – φυσικό πρόσωπο, δεν αποτελεί εισόδημα για την ατομική επιχείρηση.

2. Η αυτοπαράδωση ακινήτου από λειτουργούσα οικοδομική επιχείρηση για ιδία χρήση του φορέα της φυσικού προσώπου, δεν αποτελεί εισόδημα για την ατομική επιχείρηση.

3. Το όποιο κέρδος (αξία πώλησης μείον κόστος κατασκευής) θα προκύψει μελλοντικά από την πώληση των πιο πάνω διαμερισμάτων, φορολογείται στο όνομα του φυσικού προσώπου ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν.4172/2013. Συνεπώς, οι κωδικοί 427 – 428 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων (έντυπο Ε1), αν και αναφέρουν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα της παρ. 3 άρθρου 21 Κ.Φ.Ε., στην ουσία, βάσει του ανωτέρω εγγράφου, θα περιλαμβάνουν την αξία πώλησης μείον το κόστος κατασκευής και όχι το σύνολο του αναγραφόμενου στο πωλητήριο συμβόλαιο ποσό.

(Visited 9 times, 1 visits today)
Please follow and like us: